Fortalecer la producción de vivienda formal no solo impulsa el crecimiento; también contribuye a que la macroeconómica del país esté más firme. Entender este vínculo es clave para diseñar políticas públicas coherentes.

Por: Gabriela Bonilla, directora Económica y de Información de CAMACOL 

Durante años, el sector edificador ha sido analizado principalmente por su impacto en el empleo, la inversión y el crecimiento. Sin embargo, el contexto actual exige ampliar esa mirada. La vivienda se ha convertido en un factor determinante de la estabilidad macroeconómica, y, en particular, de la evolución de la inflación y del costo de vida de los hogares.

En Colombia se forman cerca de 370 mil nuevos hogares cada año. Esta dinámica demográfica demanda una producción de vivienda formal consistente con esa magnitud. Cuando la oferta de vivienda nueva no crece al mismo ritmo, el ajuste no desaparece: se desplaza hacia el mercado de la vivienda usada, hacia el arrendamiento o, en el peor de los casos, hacia la informalidad. En los dos primeros escenarios, la consecuencia es evidente: mayores presiones sobre los precios.

Eso es precisamente lo que hemos observado en los últimos años. La caída cercana al 40% en lanzamientos, iniciaciones y ventas frente a los máximos de 2022 redujo la entrada de nuevas unidades residenciales al mercado y la oferta disminuyó. La evidencia internacional es clara: menores tasas de construcción y restricciones de oferta elevan los precios de alquiler y aumentan la inflación en los servicios asociados a la vivienda. Colombia no ha sido ajena a este fenómeno.

El componente de alojamiento y arrendamiento pasó de ser un impulsor moderado de la inflación a convertirse en uno de sus principales focos de persistencia. Este rubro representa cerca de una cuarta parte del IPC, lo que significa que cualquier presión sostenida sobre los arriendos tiene un impacto directo y significativo sobre el costo de vida. Por ejemplo, en enero de 2026 el componente de alojamiento y servicios aportó 1,42 puntos porcentuales a la inflación anual.

El mecanismo opera por dos vías. Por un lado, los contratos de arrendamiento están indexados a la inflación del año anterior, lo que hace que los arriendos sigan subiendo. En consecuencia, cuando la oferta de vivienda nueva se desacelera, el mercado de arriendos se vuelve más competitivo, y al momento de renovar o cambiar los contratos se presentan incrementos más pronunciados. 

Entre 2022 y 2024 –cuando los lanzamientos de vivienda tuvieron una caída muy fuerte– la inflación de los arriendos mantuvo una tendencia ascendente. Adicionalmente, la transmisión de la inflación del año anterior a los precios de arrendamiento aumentó. En 2025, cuando se presentó cierta recuperación en los nuevos proyectos, su contribución empezó a moderarse.

Este diagnóstico ha sido reconocido también por el Banco de la República, que en su más reciente Informe de Política Monetaria señaló que la persistencia inflacionaria en los arrendamientos está asociada, entre otros factores, a un mercado estrecho derivado del bajo dinamismo en la construcción de vivienda nueva. Esto refuerza la importancia de preservar la estabilidad y continuidad en la producción de vivienda formal, con el fin de evitar presiones adicionales sobre los precios y contribuir a una senda de inflación más sostenible.

El 2026: un año de retos

No obstante, el inicio de 2026 enfrenta choques que otra vez podrían afectar la oferta de vivienda nueva en el país. El incremento del salario mínimo del 23% –muy por encima de la suma de inflación y productividad– aumenta los costos de construcción entre 10% y 15%, considerando el peso de la mano de obra y sus efectos indirectos sobre insumos y servicios. Esto compromete la viabilidad financiera de proyectos en curso y de nuevos desarrollos.

Adicionalmente, la propuesta de modificar los topes de la Vivienda de Interés Social (VIS) afectará la dinámica del segmento social, reduciendo lanzamientos e iniciaciones. Las estimaciones indican que, solo por este factor regulatorio, las iniciaciones disminuirían en cerca de 40 mil unidades en 2026, con impactos no solo sobre el empleo y el crecimiento, sino también –de manera indirecta– sobre la inflación futura.

La realidad es clara: la vivienda no es únicamente una política social y un motor sectorial. Es un ancla macroeconómica. Cuando la producción formal es insuficiente frente a la formación de hogares, el ajuste se materializa en mayores arriendos y más presión sobre el Índice de Precios al Consumidor.

Garantizar una oferta de vivienda acorde con la dinámica demográfica no es una meta sectorial aislada; es una condición necesaria para la estabilidad de precios y para la protección del ingreso real de los colombianos.

En la coyuntura actual, fortalecer la producción de vivienda formal no solo impulsa el crecimiento: contribuye de manera directa a la estabilidad macroeconómica del país. Entender este vínculo es clave para diseñar políticas públicas coherentes con ese objetivo.