• La construcción es como un tren que se mueve gracias a la demanda. Sin embargo, sus vagones –es decir, las iniciaciones, el valor agregado y la inversión en vivienda– avanzan lentamente. Se espera que en 2026 retome el ritmo y se encarrile hacia la reactivación.
   

Por: Gabriela Bonilla Botía - directora Económica y de Información

El mercado de vivienda se aproxima al 2026 con un panorama mixto: las ventas dan señales de recuperación, pero los inicios de obra avanzan lentamente y la generación de valor agregado sigue deprimida. Aunque el sector transita hacia una fase más favorable del ciclo, la velocidad no es suficiente para hablar de una reactivación completa.

Es como un tren que arrancó impulsado por la demanda. Sin embargo, sus vagones –es decir, las iniciaciones, el valor agregado y la inversión en vivienda– avanzan lentamente. El tren se está moviendo, pero acelerará gradualmente y la recuperación total tomará más tiempo.

Freno a la inversión y generación de valor agregado

El comportamiento reciente del sector confirma esta lectura. A pesar de que la economía colombiana registró un crecimiento anual de 3,6 % en el tercer trimestre de 2025, la construcción de edificaciones fue la actividad con peor desempeño dentro del PIB: cayó -8,3 % en su valor agregado (ver gráfico 1).

Con este resultado, el sector acumuló nueve trimestres consecutivos de contracción anual y evidenció una caída prolongada que contrasta con el sólido comportamiento de las obras civiles (13,1 %) y el menor retroceso de las actividades especializadas (-3,4 %).

La situación es aún más crítica en el segmento residencial: la producción cayó -6,1% en el tercer trimestre de 2025 y completó diez trimestres consecutivos en terreno negativo, marcando su segundo peor resultado desde 2023.

Este comportamiento está estrechamente relacionado al freno en la política de vivienda nueva, que redujo el dinamismo del segmento VIS y moderó las decisiones de inversión. La cautela empresarial se ha intensificado al punto de impactar, incluso, la producción no residencial, que había sobrellevado los momentos críticos en 2023 y 2024, pero ahora registra una caída de -12,8 %.

En síntesis, el tren del sector avanza, aunque arrastra rezagos profundos en producción e inversión, consecuencia de los bajos niveles de actividad comercial observados en los últimos dos años.

Ventas de vivienda: la locomotora que lidera el repunte

La señal más clara de recuperación proviene de las ventas de vivienda, que cerrarán 2025 con crecimientos de doble dígito. Las proyecciones apuntan a 167 mil unidades, aproximadamente, con la posibilidad de superar las 170 mil en un escenario optimista (ver gráfico 2).

Para 2026, se espera que las ventas mantengan un comportamiento positivo, aunque con menor velocidad, dado que el impulso por la reducción acelerada de tasas de interés, observado en los últimos 18 meses, perderá intensidad.

En cualquier caso, el mercado se aproxima nuevamente a los niveles de comercialización observados en 2018 y 2019, cuando se vendieron, en promedio, entre 175 mil y 190 mil viviendas anuales.

Como en nuestra metáfora del tren, las ventas aún son la locomotora que tomó velocidad, impulsando al resto de la actividad hacia un nuevo ciclo expansivo. No obstante, su capacidad para arrastrar todos los vagones dependerá de otras variables que exploraremos a continuación.

Iniciaciones: el vagón que aún frena el impulso 

A diferencia de las ventas, los inicios de obra permanecen rezagados. En 2025, este indicador completará 31 meses consecutivos de caídas anuales y cerrará el año en terreno negativo con cerca de 104 mil unidades iniciadas (gráfico 3).

Aunque para 2026 se proyecta un crecimiento, incluso bajo, un escenario conservador, es poco probable que las iniciaciones superen las 135 mil unidades. Esta cifra apenas superaría los niveles registrados en plena pandemia durante 2020, (131 mil unidades).

Esto confirma que, aunque el tren ya está en movimiento, los vagones siguen cargados y su velocidad permanece limitada.

Factores que definirán la velocidad hacia la reactivación

• Avance y ejecución de programas territoriales de vivienda: a la fecha se han contabilizado 118.300 subsidios otorgados por alcaldías y gobernaciones para apalancar la compra de vivienda nueva, con una inversión cercana a 2,2 billones de pesos.
   
• Tasas de interés hipotecarias: las dificultades fiscales que enfrenta el país han encarecido el costo de fondeo de largo plazo, reflejado en los TES a 10 años, lo que impone presiones sobre las tasas hipotecarias, que se mantendrán en el rango de 12 % a 12,5 %.
   
• Estabilidad del entorno económico: el impulso de políticas orientadas al crecimiento en función de la inversión, el control de la inflación y la mejora en los ingresos reales de los hogares seguirán siendo determinantes para consolidar un avance robusto. 
   
• Costos de construcción: tras el acelerado incremento de 2021 y 2022, actualmente los costos se ubican entre 18 % y 25 % por encima de su tendencia histórica. Es crucial evitar nuevas presiones, como las derivadas de provisión energética o aumentos acelerados en el salario mínimo.
   

Un tren en movimiento, que busca más velocidad

De esta forma, y en medio de las eventualidades, el sector edificador llega a 2026 con señales un poco más alentadoras, especialmente en la dinámica comercial, pero también con desafíos significativos en producción, inversión y política pública. 

La reactivación total no será inmediata y se extenderá hasta 2027. El tren ya salió de la estación —ubicada en el punto más bajo de la crisis—, pero su velocidad dependerá de la alineación de factores macroeconómicos y de políticas adecuadas.

Si estas condiciones convergen, el sector podrá retomar su papel como motor de crecimiento, empleo y bienestar urbano en el país. Por ahora el tren avanza, pero no a toda marcha.