El mercado inmobiliario global, que abarca desde propiedades residenciales hasta activos terciarios y terrenos agrícolas, se convirtió en uno de los depósitos de riqueza más grandes del mundo en el 2022. Según el análisis del sector inmobiliario de Savills en Impacts, el valor de este mercado alcanzó los US$379,7 billones al cierre del año. Este monto es impresionante, superando con creces el valor de todas las acciones (US$98,9 billones) y los títulos de deuda (US$129,8 billones) combinados. En realidad, equivale a casi cuatro veces el Producto Interno Bruto (PIB) mundial, que se sitúa en US$100,6 billones.

En China, el sector inmobiliario es un gigante económico. Con un valor de US$99 billones en el 2022, China se convirtió en el mercado inmobiliario más valioso del mundo. La inversión en propiedades residenciales es la opción de inversión preferida de la población china. Además, el desarrollo inmobiliario se sustenta en la venta de terrenos por parte del Gobierno para impulsar el crecimiento económico. De acuerdo con Savills en Impacts, China representa el 26 % del valor del mercado inmobiliario global. Para tener un comparativo, Estados Unidos representa el 19 % de este mercado.

A pesar de la importancia que ostenta, este sector no ha sido ajeno a la crisis. China ha enfrentado tres crisis inmobiliarias significativas en su historia reciente. La primera, en 1989, se superó en gran medida gracias a una regulación en 1991 que permitió a los gobiernos locales utilizar terrenos urbanos como garantía para inversiones a gran escala; la segunda, en 1997, durante la crisis financiera asiática, motivó al gobierno a impulsar la demanda interna, permitiendo que las familias urbanas adquirieran viviendas, y la tercera, en el 2008, fue atendida por el país con una inversión masiva de 4 billones de RMB (Renmimbi, moneda oficial de China, cuya unidad básica es el yuan) para estimular la economía y supe[1]rar la situación.

Hoy, el sector inmobiliario chino enfrenta una nueva crisis, caracterizada por dos factores claves. Por un lado, se observa un creciente número de personas que ponen sus propiedades en venta, lo que incrementó la oferta a niveles récord de varios años. Por otro lado, experimenta una disminución en la demanda, debido a que, durante varios meses, los precios y las transacciones de bienes raíces han continuado su tendencia a la baja. A ello se suma que las políticas gubernamentales que impusieron restricciones de precios y medidas similares para controlar los costos de vivienda afectaron a los promotores inmobiliarios en su capacidad para obtener beneficios y cumplir obligaciones financieras

El año pasado, los bancos chinos otorgaron la menor cantidad de préstamos a largo plazo a los hogares en casi una década, y el endeudamiento disminuyó 13 % en los primeros cinco meses del 2023, lo que indica que menos personas están solicitando nuevas hipotecas. Esta debilidad en la demanda inmobiliaria ha afectado a otras industrias relacionadas, como el acero, el vidrio y los equipos de construcción. Las ventas de las promotoras estatales también disminuyeron 25 % en el 2022, en contraste con la disminución del 58 % de las empresas privadas.

La bancarrota de Evergrande

Otro suceso que ha impactado y generado preocupaciones a nivel mundial es la bancarrota de Evergrande, el segundo mayor desarrollador inmobiliario de China. Esta crisis no solo amenaza a la empresa, sino que podría tener graves repercusiones en la economía china, y, posiblemente, en el mundo.

Country Garden, otra importante promotora inmobiliaria, enfrenta un riesgo similar de impago de deudas. Aunque alguna vez lideró en ingresos el sector inmobiliario en China, su deuda actual oscila entre 165 mil y 192 mil millones de dólares. Recientemente, la promotora anunció pérdidas de más de €$6.000 millones. Su incapacidad reciente para pagar intereses de préstamos la pone en peligro de incumplimiento y, dado que tiene aproximadamente cuatro veces más proyectos de viviendas en China que Evergrande, la paralización de construcciones podría desencadenar protestas y afectar a la economía local, además de compradores y proveedores de viviendas.

La caída en el mercado inmobiliario chino va más allá de lo que sugieren las cifras oficiales. Aunque los datos gubernamentales indican una disminución de sólo el 2.4 % en los precios de la vivienda nueva, desde su punto máximo en agosto del 2021, y un 6 % en el caso de viviendas existentes, los datos provenientes de agentes inmobiliarios y fuentes privadas revelan caídas más pronunciadas en algunas áreas metropolitanas clave. Estas cifras ponen de manifiesto que los precios de las viviendas existentes experimentan descensos de al menos un 15 % en los principales distritos de las áreas metropolitanas, como Shanghái y Shenzhen, así como en más de la mitad de las ciudades de nivel 2 y 3 de China. En Hangzhou, cerca de la sede de Alibaba Group Holding Ltd., las viviendas existentes cayeron alrededor de un 25 % desde sus máximos a finales del 2021, según indican los expertos locales.

A pesar de la dificultad para comparar datos con precisión, los especialistas de la industria y los economistas sugieren que las cifras oficiales de precios de la vivienda en China probablemente subestiman la gravedad de la desaceleración, en parte por las metodologías de recopilación de datos que luchan por captar los puntos de inflexión en el mercado.

Impacto en el mundo

Lo cierto es que la situación actual representa un desafío cada vez mayor para las autoridades. La crisis afecta a la economía china y su dependencia del sector inmobiliario como motor de crecimiento. La caída de Evergrande y la crítica situación de Country Garden tienen el potencial de desencadenar una reacción en el sector inmobiliario chino. Esto podría llevar a una retirada masiva de inversiones por parte de bancos y prestamistas en todo el mundo, impactando a promotores, prestamistas, propietarios de viviendas, a la industria de la construcción y al sector de mejoras para el hogar. Estos eventos destacan la vulnerabilidad del sector inmobiliario chino y sus implicaciones globales, exigiendo atención y acciones de las autoridades y los mercados financieros internacionales para mitigar su impacto.

Como si fuera poco, el crecimiento de la deuda gubernamental en China es un motivo de preocupación tanto para los inversores como para los economistas. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), China desempeñó un papel central en el aumento de la deuda global, alcanzando una cifra asombrosa de US$47.5 billones. Gran parte de esta deuda es resultado de la disminución en las ventas de tierras debido a la crisis inmobiliaria y las políticas de respuesta al COVID-19.

El mercado espera mejoras en la liquidez de los promotores en 2023 debido a cambios en las políticas gubernamentales y un “paquete de rescate”. Sin embargo, se prevé que la recuperación del sector inmobiliario chino sea irregular y prolongada, lo que tiene implicaciones significativas para la economía del país. Las perspectivas son desafiantes, y la situación del mercado inmobiliario en China continuará siendo un tema importante a seguir.

El futuro está lleno de incertidumbres y desafíos. Las políticas del Gobierno, los cambios demográficos y la deuda son factores que influyen en la dirección que tomará este mercado en los próximos años. Las autoridades chinas están tomando medidas para estabilizar el mercado y evitar una crisis financiera a gran escala. Estas incluyen la flexibilización de las restricciones a los precios de la vivienda y la promoción de la venta de propiedades vacantes. No obstante, la efectividad de estas sigue siendo una incógnita.