Diagnóstico de la oferta de vivienda: indicadores complementarios para entender el potencial de los mercados regionales
Introducción
La oferta de vivienda en los últimos años se ha incrementado de manera significativa, en el año 2010 el promedio fue de 54.101 unidades mientras que en lo corrido del presente año el stock ha rondado las 108.000 unidades. Esta evolución es, por un lado, el reflejo del cambio estructural que la política de vivienda ha generado sobre el mercado, además de la evidencia del proceso de urbanización que se ha dado en los últimos años, especialmente en las ciudades intermedias.
Los volúmenes de actividad han elevado la oferta en el agregado de todos los rangos de
precios de los segmentos VIS y No VIS, y desde esta perspectiva se encuentra un mercado de vivienda altamente diversificado que cubre todos los niveles de ingreso. La interacción entre demanda y oferta se basa en un modelo convencional en el cual los hogares de acuerdo a sus preferencias, ahorros e ingreso pueden elegir la vivienda que mejor se adapte a sus necesidades. De la misma manera, los desarrolladores deben identificar los productos inmobiliarios que tienen una demanda potencial viable y tomar sus decisiones de inversión hacia esas oportunidades de negocio.
Alineación de la oferta y la demanda potencial
En la presente sección se quiere determinar si la distribución de la oferta de vivienda nueva por segmento de precios se ajusta a la estructura de ingresos de los hogares que potencialmente podrían demandarla. Para esto, se utilizan los indicadores líderes del sector de Coordenada Urbana- CAMACOL y la información de la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) 2015.
Como unidad de análisis se toman los hogares de las 17 principales ciudades y sus áreas metropolitanas. De esta manera, se busca establecer el tipo de vivienda a la que cada hogar podría acceder teniendo en cuenta sus ingresos totales mensuales, mediante una simulación de crédito para la adquisición de un préstamo hipotecario convencional.
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