La tasa hipotecaria (TH) es un engranaje crítico para el acceso a vivienda y el desempeño del sector edificador. Este Informe Económico busca identificar qué factores la determinan, con qué intensidad y en qué horizontes de tiempo operan sus efectos, combinando evidencia descriptiva y un enfoque econométrico multivariado.

Marco conceptual y revisión de literatura

La literatura internacional converge en tres pilares: (i) las tasas de largo plazo se anclan a los costos de endeudamiento soberano; (ii) la tasa de política monetaria (TPM) se transmite con rezagos y de manera incompleta; y (iii) el riesgo país desplaza la curva soberana y, por esa vía, condiciona el costo de fondeo. En Colombia, los TES a 10 años son el determinante estructural de la TH, la TPM ajusta el spread TH–TES, y la prima de riesgo (EMBI/CDS) actúa como factor externo que altera el nivel y la pendiente de la curva de TES.

Datos y evidencia descriptiva

El análisis de series mensuales muestra asociaciones altas y estadísticamente relevantes entre la TH y los TES (63,4 %), la TPM (72,5 %) y el riesgo país (40,5 %). Un rasgo reciente es el spread TH–TES negativo desde 2024, atribuible a mayor competencia bancaria y a medidas sectoriales como el Pacto por el Crédito, que comprimieron márgenes y aceleraron la caída de la TH ofrecida.

Estimaciones

Se estima un VAR mensual con cuatro variables endógenas: EMBI, TES 10 años, TPM y TH. El orden de identificación (EMBI → TES → TPM → TH) refleja la secuencia económica: el riesgo externo mueve la curva soberana; la política monetaria reacciona; y la tasa hipotecaria recoge el efecto conjunto.

TES + TPM explican cerca de la mitad de la variación de la TH, mientras el EMBI incide sobre todo de forma indirecta al mover la curva soberana. La regla de transmisión estimada es clara: 1 p.p. en TES adicional impacta en 0,5 p.p. adicionales en la TH en el mediano plazo,

Reflexiones

Dado que la TH está anclada a los TES, cualquier estrategia para reducirla de manera sostenida exige:

1. Disciplina fiscal y credibilidad en el manejo de la deuda pública, para bajar la prima de riesgo. 

2. Normalización monetaria ordenada, que favorezca condiciones financieras más flexibles sin comprometer la inflación.

3. Competencia bancaria efectiva

Por tanto, bajar la TH de forma durable no depende de un único instrumento: requiere coherencia macro, credibilidad fiscal y competencia en la intermediación, para asegurar un entorno hipotecario más accesible y un impulso a la vivienda y la construcción.