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Los recientes anuncios de varias entidades financieras de reducir la tasa de interés para adquisición de vivienda han generado una coyuntura favorable en el mercado. En este informe económico se presenta un análisis detallado de los efectos potenciales de las reducciones en las tasas, y su incidencia sobre la dinámica de la comercialización de vivienda nueva.

Tasas de interés de adquisición y comercialización de vivienda nueva

Existe una relación inversa entre las ventas de vivienda y las tasas de interés. Sin embargo, esta relación aparentemente estable, debe matizarse en función del entorno económico y la ejecución de políticas públicas.

Un elemento esencial es que la relación de la tasa de interés y las ventas de vivienda no es simétrica. Las reducciones en la tasa no generan crecimientos en las ventas tan acelerados como las caídas en la comercialización que se derivan de los aumentos en la tasa hipotecaria.

Considerando la asimetría, se estima que una disminución de 100 pb. en la tasa de interés de adquisición deriva en un incremento en las ventas VIS del 6,1 % nueve meses después, y en 1,4 % en las No VIS después de seis meses.

Escenarios de tasas de interés en el mediano plazo

La tasa de interés hipotecaria depende de factores como los costos de fondeo, las tasas de los TES, y las tasas de interés de política monetaria, esta última guardando una relación estable en el corto plazo. Este documento proyecta la tasa de interés de adquisición en función de las expectativas de los analistas económicos de tasa de política monetaria. De acuerdo con las reducciones de tasa del Banco de la República, se espera, como escenario central, que las condiciones de los créditos hipotecarios sigan mejorando en lo que resta del año. 

El ritmo de reducción de tasas se puede acelerar considerando los anuncios de la banca y de darse un programa de reactivación económica en la vivienda por parte del gobierno nacional. De ser así, escenario impulso banca y gobierno, la tasa VIS podría ubicarse en 10,1 % y la No VIS en 9,0 % al final de 2025. 

Dicho sea de paso, los anuncios de las principales entidades financieras han acelerado la reducción en las tasas de interés promedio para adquisición de vivienda. A mediados de agosto la tasa VIS se ubicó 11,88 % y la No VIS 12,70 %, muy cercano a lo proyectado (con datos a mediados de julio) en el escenario de impulso banca y gobierno para ese mes. Con lo cual, este escenario parece factible.

Proyección de comercialización de vivienda: un cambio en el ciclo 

En el escenario de proyección con impulso de la banca y gobierno se espera que las ventas en 2024 cierren en terreno positivo con un crecimiento de 2,7%. En contraste, el escenario que sólo contempla reducciones de la tasa de intervención del Banco de la República el 2024 mantendría una dinámica negativa. Con el apoyo de la banca y el gobierno se tienen mejores perspectivas para el cierre del año. 

De ejecutarse un programa de reactivación económica en la vivienda que movilicen 145 mil viviendas (100 mil VIS y 45 mil No VIS) entre finales de 2024 y hasta 2026, las ventas de vivienda podrían alcanzar las 177 mil unidades en 2025, lo que supone un crecimiento anual de 21%, sería la segunda tasa de crecimiento anual más alta registrada desde 2010.

Reflexiones finales

Al incorporar en el pronóstico los recientes anuncios de diversas entidades financieras de reducciones en la tasa de interés para comprar vivienda, la tendencia de disminución de las ventas podría revertirse a finales de 2024, registrando un crecimiento de 2,7 % después de dos años de contracción. 

A pesar de lo anterior, la comercialización se mantiene alejada de los máximos registrados en 2021 y 2022, al tiempo que el volumen de ventas para 2025 sería similar al observado siete años atrás, en 2018. De igual forma, el nivel estaría aún lejos de la formación de hogares urbanos proyectada por el DANE, la cual se ubica en 372.817 hogares promedio año para 2035.