Será determinante evaluar no solo los desafíos inmediatos, sino las oportunidades de innovación y sostenibilidad que podrían marcar un nuevo ciclo de desarrollo para el sector.

Está terminando el 2024 con indicadores mixtos para la construcción de edificaciones, que se encuentra en un punto crucial de transición de cara al 2025. Lo que suceda el próximo año dependerá, en gran medida, de la interacción entre factores macroeconómicos, dinámicas del mercado y políticas públicas que definirán el ritmo de crecimiento y transformación de la industria. En este contexto resulta clave evaluar no solo los desafíos inmediatos, sino las oportunidades de innovación y sostenibilidad que podrían marcar un nuevo ciclo de desarrollo para el sector.

Crecimiento económico y entorno macro. 

Para el 2025 se proyecta un crecimiento económico del 2,6 % (superior al 1,9 % estimado para el 2024), que estaría acompañado de una inflación que se ubicaría nuevamente dentro del rango meta del Banco de la República.

En principio, estas condiciones son favorables, teniendo en cuenta que la dinámica del PIB se mantendrá por debajo de su potencial.

Panorama fiscal del Gobierno Nacional y tasas de interés. 

Sin ley de financiamiento, y con el comportamiento reciente de los principales indicadores fiscales del Gobierno Nacional, se prevé una presión sobre los costos de financiación que pueden generar incrementos en las tasas de interés de la economía.

Actualmente, las tasas de interés hipotecarias se ubican en un promedio del 11,43 % y se espera una relativa estabilidad en el corto plazo. Sin embargo, la dinámica del gasto público, el cumplimiento de la Regla Fiscal y en general, el desempeño del Gobierno serán determinantes en los costos de financiación de los hogares y las empresas en el 2025.

Indicadores de la construcción. 

En el cierre del 2024 se espera que las preventas de vivienda crezcan cerca de un 3 %, jalonadas por el agotamiento del inventario disponible en proyectos lanzados, en su mayoría, en el 2023 o en años anteriores. Sin embargo, los lanzamientos (-14,2 %) y las iniciaciones (-12,4 %) se mantendrán en terreno negativo, lo que pone presiones sobre la oferta de vivienda en el corto y en el mediano plazo.

Para el 2025, el equipo técnico de Camacol ha planteado tres escenarios de desempeño que tienen las siguientes características:

Escenario optimista

• Se mantiene una reducción sostenida de las tasas de interés hipotecarias que en el 2025 se ubicarían, en promedio, por debajo del 9 % efectivo anual (E.A.).

• Se aceleran los ritmos de comercialización por la conjunción de estímulos a la oferta y mejores condiciones de financiación.

Escenario medio

• Reducción de cupos de ‘Mi Casa Ya’ a 20.500.

• Desaceleración en la reducción de las tasas de interés, que se ubicarían en torno al 10,5 %.

• La No VIS presenta una mejor dinámica gracias a las condiciones de financiación.

• La Vivienda de Interés Social (VIS) presenta una desaceleración en la comercialización e incrementos moderados en los ritmos de desistimientos.

Escenario conservador

• Reducción de cupos de ‘Mi Casa Ya’ a 20.500.

• Se incrementan los costos de fondeo y las tasas de interés se ubican en un promedio del 12 % en el 2025.

• La No VIS presenta una leve mejora en su dinámica.

• La VIS sufre una fuerte contracción por la conjugación de menos subsidios y un leve repunte en las tasas de interés. Los desistimientos se incrementan a un mayor ritmo.

Los resultados de los escenarios planteados se resumen en la Tabla 1.

Un dato relevante de las proyecciones es que en todos los escenarios se plantea un crecimiento en la No VIS, que se explica por las viviendas con precio superior al tope VIS y de hasta 335 salarios mínimos ($435.500.000 del 2024), cuya dinámica ha mejorado, incluso, en comparación con el 2022.

En este segmento se ha generado una oferta muy importante que incluye proyectos en renovación urbana, y que se han orientado hacia un perfil de compradores de clase media que no requieren subsidio y se están beneficiando de mejores condiciones de financiación.

Por el lado de la VIS, aún en el escenario medio se registrarían crecimientos moderados en lanzamientos y ventas frente al 2023, pero los niveles de comercialización se mantendrían por debajo del 2022. Respecto a las iniciaciones, las estimaciones prevén contracciones generalizadas como resultado del bajo número de lanzamientos y la moderación en los ritmos de ventas que se registraron entre el 2023 y el 2024.

Finalmente, un indicador que llama la atención, si bien no se describe en la Tabla 1, es el PIB de las edificaciones. El valor agregado sectorial cerrará en negativo en el 2024 y en el 2025 tendría un leve crecimiento del 0,9 %, según las proyecciones de Camacol.

Este escenario coincide con el ajuste realizado recientemente por Corficolombiana que plantea una variación de 0,8 % del PIB sectorial el próximo año, el cual se explica por el gran número de proyectos que entrarían en fases avanzadas de construcción y acabados.

Reflexiones finales

En la medida en que los indicadores líderes del sector sigan dependiendo del desarrollo del contexto, será fundamental que la industria se enfoque en generar una transición con miras a sus proyecciones de mediano y largo plazo, lo cual incluye repensar las estrategias e impulsar una oferta que se enfoque en la diversidad de la demanda y en los nuevos modelos de negocio.

Aunque el escenario optimista es cada vez más remoto, una buena noticia es que la cadena de valor se sigue beneficiando de la cosecha de resultados sectoriales registrados entre el 2020 y el 2022. Esto permitirá mantener ritmos importantes de desembolsos de crédito hipotecario y demanda de insumos para acabados, gracias a que en los próximos dos años se alcanzarán los niveles más altos de culminaciones de obra desde que se tiene registro.

El reto, no obstante, será impulsar un nuevo ciclo de lanzamientos e iniciaciones que permita generar actividad edificadora en el corto plazo y activar nuevamente los multiplicadores del sector.