Camacol ha evaluado varias estrategias para fortalecer la figura en el país.

Por: Diana Margarita Barrera Cruz, asesora jurídica, y 
Jorge Torres Vallejo, director económico y de información. (Camacol Nacional).

Desde el 2022, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) evalúa el modelo Multifamily, con el cual un propietario único ofrece proyectos de vivienda multifamiliar en arriendo con el fin de atender las necesidades habitacionales de quienes no quieren o no pueden ser propietarios. La figura, que ha hecho carrera en Chile y otros países de la región, ya está en la agenda de varios constructores de Colombia.

Sobre sus antecedentes, hay que recordar que históricamente la política de vivienda del país se ha concentrado en la promoción de programas que impulsan el acceso a vivienda nueva y propia. Si bien los programas han sido exitosos para reducir el déficit habitacional, desde hace un tiempo se plantean alternativas en las cuales el arrendamiento pueda vincularse como un instrumento protagónico dentro de los modelos para resolver las necesidades habitacionales.

Incluso, vale recordar que en el sector existe la percepción de que el déficit habitacional y el acceso a una vivienda digna se resuelven si las familias son propietarias. No obstante, el concepto de vivienda adecuada planteado por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas, y retomado por la Corte Constitucional Colombiana, indica que una vivienda digna puede ser un lugar propio o ajeno. En ese sentido, mientras se garantice la seguridad jurídica es posible obtener el derecho a la vivienda a través del arrendamiento, que, de hecho, ha ganado terreno en el país como forma de tenencia.

Mientras que en 1997 el 35,9 % de los hogares urbanos vivía en arriendo, en 2022 la proporción se incrementó al 47,6 % por diferentes factores. Por una parte, el 54,1 % de los hogares urbanos en Colombia tienen ingresos inferiores a 2 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), y, de estos, 57,5 % son arrendatarios y pagan un canon mensual cercano a $ 500.000. Si los hogares con ese nivel de ingreso compraran una vivienda de interés prioritario (VIP) de 90 SMMLV, sin ningún subsidio, deberían pagar cuotas mensuales de amortización de un crédito cercanas a $ 960.000, que representarían el 41 % de su ingreso.

Si bien el valor de la cuota puede reducirse si el hogar disminuye el monto del crédito a través de un mayor aporte vía cuota inicial (ahorro), es importante tener en cuenta que la oferta de VIP en el país asciende solo a 572 unidades y generalmente no se encuentra ubicada en las zonas centrales de las ciudades principales, donde el valor del suelo es más alto.

Ahora bien, además del costo, hay otros factores que las familias de cualquier ingreso consideran al acceder a una vivienda. Por ejemplo, está la movilidad residencial que brinda el alquiler, la cercanía a los lugares de trabajo o estudio, y la facilidad de acceso al transporte público; incluso, también está la posibilidad de destinar sus ahorros a propósitos diferentes al pago de una cuota inicial o un crédito hipotecario de largo plazo.

Por eso, hay nuevas alternativas de negocio para el sector de la construcción, que también resolverían las necesidades habitacionales de la población que no quiere o no puede ser propietaria de vivienda. Lo anterior, generando soluciones desde el mercado formal, con criterios de seguridad en la tenencia, con acceso a servicios, asequible y que se ajuste al concepto de vivienda adecuada.

Estos nuevos escenarios impulsaron a la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) a analizar, desde el 2022, el modelo Multifamily3, referido a los proyectos de vivienda multifamiliar para alquilar a través de un propietario único. Para ahondar sobre el tema, la misión empresarial ‘Inversión y Gestión de Activos Inmobiliarios en Renta’ visitó Santiago de Chile entre el 7 y 9 de junio de 2023, donde evaluó, de primera mano, el caso de Chile, que se destaca porque cuenta con un volumen importante de proyectos destinados únicamente al alquiler.

Uno de los aprendizajes de la misión es que la implementación del Multifamily en Colombia requiere la evaluación de 3 aspectos esenciales:

1. La población objetivo de los proyectos,
2. Las condiciones de su operación y
3. Los esquemas para su financiación.

A continuación, desarrollaremos esos aspectos.

¿A quién le sirve el Multifamily?

Un primer tema de análisis es el de los hogares con dificultades para el acceso a un crédito hipotecario, a quienes el nivel de ingreso y la informalidad laboral dificultan la inclusión financiera. Sin embargo, el acceso a vivienda a través de un arriendo formal también es complejo para hogares de ingresos bajos.

Por lo general, los arrendatarios deben acreditar condiciones mínimas de ingreso, que pueden ser de hasta tres veces el valor del canon de arrendamiento; además, tienen que estar en capacidad de presentar garantías reales o personales que amparen un eventual incumplimiento. En consecuencia, para los hogares que devengan menos de 2 SMMLV es importante considerar programas que subsidien el arrendamiento o estrategias que impliquen una garantía otorgada por el Estado, para acceder a la oferta formal.

En contraste, si la población objetivo se centra en hogares con ingresos medio o alto, que prefieren las viviendas en alquiler – como sucede con algunos solteros, divorciados, amigos que comparten la vivienda, inmigrantes o estudiantes, entre otros–, hay que considerar sus necesidades de ubicación y el entorno de las viviendas, procurando que se encuentren en sectores centrales y con fácil acceso a los servicios requeridos por los arrendatarios.

De hecho, en los proyectos Multifamily es relevante conocer y segmentar las necesidades de estos, revisar cómo y cuándo utilizan los servicios y comodidades del proyecto y su entorno, qué inconvenientes evidencian en las unidades habitacionales y las de uso común, así como la convivencia, entre otros.

¿Cómo operar un proyecto de Multifamily?

Por lo general, un proyecto de Multifamily es un edificio con diversas tipologías de apartamentos, con propietario único, el cual suele ser un fondo de inversión. El proyecto normalmente lo administra una empresa experta en la operación de este modelo de negocio, la cual presta un servicio similar al hotelero, pues cualquier problema de los arrendatarios se debe resolver rápidamente.

Que esté a cargo de una firma profesional ayuda a mantener el control de la copropiedad, facilita que se mantenga el valor del activo en el largo plazo y genera menores costos de administración. El administrador se encarga del mantenimiento permanente del proyecto, el cual suele tener materiales de alta calidad, mecanismos de eficiencia energética y otros relacionados con la sostenibilidad de la edificación, para evitar que se deteriore y necesite reparaciones posteriores a la ocupación de las viviendas.

Una característica esencial del Multifamily es que su oferta de comodidades o amenities es superior a la de un proyecto tradicional, pues tenerlas ayuda a mantener un porcentaje alto de ocupación de las unidades habitacionales. De otro lado, la operación debe involucrar acciones comerciales para generar ingresos complementarios en materia de renta de espacios, venta de servicios y articulación con usos mixtos (comerciales y de servicios). Se deben considerar las ventajas que representan para los arrendatarios los locales comerciales que se ubican en los primeros pisos del proyecto.

La renta residencial en las condiciones planteadas no es un arriendo de infraestructura, sino un negocio de servicios; por lo tanto, la cultura organizacional de los operadores está centrada en el servicio al cliente y, particularmente, en la calidad. También se deben considerar realidades como el aumento del trabajo remoto, que hace que los arrendatarios busquen espacios comunes adaptados para ese tipo de trabajo. Por eso, los Multifamily suelen tener espacios de coworking, operados por expertos, que pueden representar un ingreso adicional para el mantenimiento del edificio.

¿Y la financiación de proyectos?

En el mercado de renta residencial de Chile han participado los fondos de inversión en renta y las empresas inmobiliarias, que pueden tener diferentes fuentes de financiamiento (deuda bancaria, deuda hipotecaria, bonos, etc.), y contar con varios inversionistas, como las compañías de seguro.

El fondo de inversión no tiene que ser experto en el desarrollo de edificaciones. Por ello, los riesgos de la construcción siguen siendo del constructor y, cuando el proyecto ha sido ejecutado, el fondo lo compra y lo opera. En Chile, la financiación de un Multifamily considera 3 etapas:

1. La construcción, que es similar a cualquier proyecto y requiere una garantía hipotecaria.
2. La estabilización, que inicia cuando termina la construcción y se permite su ocupación. En esta fase se puede refinanciar el préstamo, hasta que el proyecto cumpla un porcentaje de unidades arrendadas y, 
3. La refinanciación.

A largo plazo, en la cual el préstamo se calcula de acuerdo con lo que es capaz de producir el bien (los cánones de arrendamiento), aunque se mantiene la garantía hipotecaria.

Es fundamental que en Colombia se implementen esquemas de financiación y amortización que se adapten a los flujos de un proyecto con las características indicadas, y a su particular modelo de operación. Además de los aspectos indicados, implementar este modelo en Colombia requiere un análisis del marco jurídico que regula los contratos de arrendamiento. Si bien los requisitos y garantías que se exijan a los arrendatarios pueden mitigar los riesgos del arrendador, es importante prever las considerables demoras de los procesos judiciales para la restitución de los inmuebles ante un eventual incumplimiento.

De otro lado, se requiere mayor flexibilidad en las causales de terminación anticipada de los contratos, en el valor de reajuste del canon, en la definición del valor del canon en relación con el valor de la vivienda y en la posibilidad de exigir garantías reales o depósitos en dinero. Las normas también deben adaptarse a las nuevas realidades, generando mayores incentivos y menores restricciones a los esquemas de vivienda en alquiler.

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