El mercado de oficinas de Colombia ha atravesado una década de profundas transformaciones. Algunas recientes y visibles, como la incorporación del trabajo híbrido y la emergencia de los espacios flexibles o coworking. Otras toman más tiempo en materializarse y a menudo pasan desapercibidas, como el cambio de paradigma en la estructura de propiedad de los edificios. Hace un par de décadas, la mayoría de las empresas operaba desde edificios de su propiedad o casas antiguas adaptadas como oficinas. Con la reactivación económica del país y la llegada de empresas globales, el inventario se ha ido sofisticando, con el cambio en la estructura de propiedad como uno de los ajustes más relevantes.

Hace 12 años, el 66 % del espacio de oficinas de Bogotá era de propiedad fragmentada, producto de una de las herencias de la crisis inmobiliaria de finales de los 90: el auge del modelo de preventa. En la última década, este modelo ha perdido protagonismo debido a que el 63 % del nuevo inventario se dio en activos de propiedad simplificada, una estructura que responde mejor a los nuevos segmentos de demanda por espacios corporativos: las grandes corporaciones multinacionales, operaciones de back office y entidades públicas.

A nivel global, los activos de oficinas suelen desarrollarse para arrendar, no para vender. Usualmente, uno o pocos inversionistas conservan la propiedad de los edificios, en lugar de fragmentarlos y vender espacios de tamaño reducido. Su adopción en Colombia ha ganado relevancia por un motivo: cada vez son menos los usuarios interesados en ser dueños de sus inmuebles corporativos.

Por el contrario, la prioridad es enfocar su capital en su negocio principal. De este modo, la propiedad y gestión de los activos recae en fondos de capital y empresas de servicios especializados.

Mercado especializado

Un edificio de propiedad fragmentada, o desarrollado bajo el modelo de preventa, dificulta la entrada de los usuarios más deseados desde el punto de vista financiero: empresas multinacionales, grandes corporaciones, call centers o BPO y entidades públicas. Estos usuarios son más estables, tienen menores niveles de morosidad y ocupan los espacios a largo plazo.

Estas compañías suelen requerir áreas superiores a los 500 metros cuadrados, lo que en un edificio convencional implicaría lidiar con decenas de propietarios para consolidar el espacio necesario para una oficina. Esto dificulta la comercialización, las negociaciones y la gestión en el día a día. En consecuencia, quienes compran oficinas en preventa para rentarlas, suelen verse forzados a ofrecerlas a usuarios más riesgosos y con menor disposición a pagar, lo que significa que los propietarios deben estar dispuestos a reducir los precios de renta y, en casos extremos, competir con otros propietarios dentro del mismo edificio por quién ofrece la renta más baja. La propiedad fragmentada también dificulta la adaptación de los activos a nuevas tendencias y requerimientos.

Por ejemplo, la pandemia puso en evidencia los desafíos de las copropiedades para financiar e implementar medidas de bioseguridad; además, la capacidad de los inversionistas individuales para ofrecer alivios temporales en rentas los puso en desventaja frente a los propietarios institucionales, porque los edificios de propiedad fragmentada típicamente no tienen un gobierno corporativo eficiente, sumado a la ausencia de presupuesto de inversión robusto para modernizar los activos.

Edificios sostenibles

En estos escenarios, dos tendencias están desafiando nuevamente a los edificios de propiedad fragmentada: los requerimientos de sostenibilidad y la conversión de usos. En línea con las políticas ESG (Environmental, Social and Governance), cada vez más empresas descartarán edificios que, a pesar de tener ubicaciones atractivas, no puedan adaptarse a los requerimientos en materia de eficiencia energética, manejo de residuos, certificaciones, etc. En Estados Unidos y el Reino Unido, las rentas de los “edificios verdes” superan en 7,1 % y 11,6 %, respectivamente, a aquellas de los activos que no cumplen con estas características.

La conversión de edificios corporativos está en auge en países como Estados Unidos, Canadá y Francia. Ante la redefinición de la demanda por oficinas, algunos han perdido atractivo para los usuarios, bien sea por su antigüedad, ubicación o configuración.

En respuesta, sus propietarios han identificado oportunidades en la reconversión para responder a la demanda insatisfecha por otros usos como comercio, vivienda, alojamientos de corta estadía y almacenamiento. Este tipo de transformaciones es prácticamente imposible cuando se trata de un activo con decenas de propietarios con situaciones e intereses heterogéneos, pues se reduce la capacidad de reacción frente a los desafíos que plantean cambios estructurales.

Se proyecta que los edificios de propiedad simplificada, que hoy representan el 46 % del inventario, se convertirán en el modelo predominante de desarrollo, lo que traerá beneficios para los usuarios, menores riesgos para los inversionistas y eficiencias para el mercado en general. Incluso podría traducirse en beneficios ambientales y soluciones a problemáticas urbanas como el déficit de vivienda y las emisiones de carbono.