¿Qué es?

En Camacol hemos compilado todo el proceso de planeación, compra y garanía en la compra de vivienda nueva en Colombia. Esta guía le será útil al ciudadano en su proceso.

Hitos del proceso de compra

1. Planeación de la Compra

El interesado tiene derecho a:

1. Recibir información completa, oportuna, precisa, cierta y veraz del inmueble en el que está interesado, la cual estará contenida en la publicidad suministrada por el constructor/vendedor. (sala de ventas, volantes, brochures, plegables, vallas, revistas, etc.).
   • Precio de la vivienda
   • Área privada construida
   • Etapas del proyecto de construcción
   • Valor aproximado de la cuota de administración
   • Estrato socioeconómico
   • Zonas de parqueo
   • Zonas comunes
   • Equipamiento comunal (ascensor, cuarto de máquinas, tableros de servicios públicos, etc)
   • De manera general, los acabados y equipos a entregar con la vivienda nueva.
   • Cronograma de pagos
   • Condiciones legales
   • Deberes del comprador
   • Posible fecha de entrega de la vivienda
2. Elegir libremente la vivienda que quiere comprar.
3. Recibir información en materia de opciones de financiación (créditos hipotecarios/leasing/ subsidios familiares de vivienda)
4. Verificar los documentos que radique el constructor/enajenador ante la entidad municipal competente para el control de vivienda
5. Antes de tomar su decisión de compra se recomienda
   • Asegurarse de que la constructora está legalmente constituida (Registro en Cámara de Comercio)
   • Verificar que la constructora no se encuentra incursa en proceso de insolvencia o liquidación.
   • Revisar que la constructora haya radicado documentos para la comercialización del proyecto en las oficinas de control de vivienda del municipio
   • Consultar el certificado de tradición y libertad del lote en el que se desarrollará el proyecto, verificando que esté libre de gravámenes, prescripción de demandas, limitaciones del dominio, medidas cautelares y que esté a nombre de la empresa constructora o de la fiduciaria que administra los recursos del proyecto
   • Verificar la trayectoria de la empresa utilizando los siguientes medios: página web de la empresa, visitando proyectos realizados por la empresa con anterioridad, consultando ante las entidades competentes del control de vivienda
   • Verificar que los canales para los pagos correspondientes a la compra de vivienda sean realizados a través de entidades financieras reconocidas
   • Analizar que la infraestructura dispuesta para el proceso de venta (sala de ventas, oficinas, etc) se encuentre debidamente identificada, que cuenten con información suficiente del proyecto

2. Compra de la Vivienda Nueva

Una vez ha identificado la potencial vivienda que va a adquirir, tenga en cuenta que dependiendo del estado en la que la misma se encuentre (planos, construcción o terminada), las condiciones, información y tiempos varían. A continuación, los principales aspectos a tener en cuenta según el estado del proyecto:

1. Compra sobre planos:

   Cuando compra sobre planos quiere decir que el proyecto aún no ha iniciado su etapa de construcción, caso en el cual, los recursos que Usted pague a título de cuota inicial serán entregados y administrados por una sociedad fiduciaria quien garantizará que los recursos recibidos se van a destinar única y exclusivamente a la construcción del proyecto, el cual iniciará la construcción, una vez haya alcanzado el punto de equilibrio.

   En este caso usted deberá

   • Adherirse a un encargo Fiduciario.
     En este aspecto se debe resaltar que Usted no está adquiriendo la vivienda propiamente dicha, sino que se reitera, está aportando unos recursos para que si se dan unas condiciones (punto de equilibrio) se inicie la respectiva construcción. 
   • Si se llega al punto de equilibrio se suscribirá una promesa de compraventa en la que se fijen las condiciones de tiempo, modo y lugar en que las partes cumplirán sus obligaciones (pagos, escrituración, entrega, etc.)
   • Consignar el valor acordado con la empresa constructora
   • Llevar a la constructora copia del recibo de consignación y los demás documentos que le hayan solicitado

   Documentos:

   • Documento de separación
   • Adhesión al encargo fiduciario
   • Promesa de compraventa

   Tenga en cuenta que:

   • En el punto de venta deben existir carteles explicativos sobre el funcionamiento del fideicomiso
   • Debe recibir información sobre sus derechos y deberes como inversionista al vincularse al negocio
   • Una vez firme el contrato de adhesión a la fiducia le entregaran copia del documento y la cartilla informativa de la Superintendencia Financiera, v) la sociedad fiduciaria le entregará un informe como mínimo cada 6 meses que contenga:
     • Periodo objeto de reporte
     • Objeto y finalidad del negocio fiduciario
     • Monto de recursos recibidos del consumidor futuro propietario
     • Responsable de la construcción del proyecto, el responsable de cada etapa y su operación
     • Alcance y funciones de la sociedad fiduciaria que administra los recursos
     • Estado del punto de equilibrio, o de las condiciones para dar inicio a las etapas del proyecto, o grado de avance del mismo.

2. Compra de unidades en proceso de construcción o terminadas

   En este evento por regla general se suscribe un documento de separación del inmueble contra el pago de un porcentaje del valor de la cuota inicial. Posteriormente se suscribe una promesa de compraventa donde se fijan las condiciones de tiempo, modo y lugar en las que tanto el constructor como el comprador cumplirán sus obligaciones (pagos, escrituración, entrega, etc.)

   Documentos:

   • Documento de separación
   • Promesa de compraventa

   Independientemente de si compra sobre planos o si compra unidades en construcción o terminadas:

   • Usted tiene derecho a retractarse de la compra antes de firmar la escritura pública, según las condiciones pactadas en la promesa de compraventa. No pierda de vista que de acuerdo con lo que haya pactado puede tener algunas sanciones (por ejemplo, cobro de arras).
   • El precio que se acuerda desde la separación del inmueble no podrá ser modificado bajo ninguna circunstancia. Es de resaltar que si lo que está adquiriendo es una Vivienda de Interés Social o Prioritario, de acuerdo con la Ley, esta tiene un tope máximo en su precio (135 smlmv para VIS, y 75 para VIP) y dentro del mismo, se debe incluir garajes, depósitos, buhardillas, patios, terrazas, acabados, y en general todos los bienes muebles o inmuebles que presten un servicio complementario a la vivienda).
   • Los vendedores ni las personas que trabajan en las salas de ventas están autorizados a recibir dinero en efectivo para la separación de un inmueble, los pagos deben realizarse a través de entidades financieras.
   • Si reúne los requisitos exigidos por la ley puede ser beneficiario de un subsidio familiar de vivienda otorgado por el estado o por las cajas de compensación familiar. Tenga en cuenta que los trámites para la obtención de los subsidios es totalmente gratuito, no le pueden cobrar para la realización de tales trámites.

2.1. Escrituración

• De acuerdo a la fecha convenida para la firma de la escritura Usted debe acercarse a la Notaría que le indique la constructora, a firmar la escritura pública de compraventa, dentro de la cual, además de constar la transferencia de la vivienda a su favor, se puede incluir la constitución de la hipoteca (si está adquiriendo la vivienda con crédito hipotecario), así como la afectación a patrimonio de familia o a vivienda familiar.
• Previo al otorgamiento de la escritura pública, el Notario debe verificar que la licencia que fundamenta el proyecto fue expedida efectivamente por el Curador Urbano, revisando en la página web del mismo.
• De igual forma, si el proyecto del cual hace parte su vivienda tiene 2 mil metros cuadrados de área o más, en la escritura se debe protocolizar el Certificado Técnico de Ocupación que es una declaración bajo la gravedad de juramento que emite el Supervisor Técnico Independiente en la que manifiesta que el proyecto en el que está comprando, fue construido cumpliendo la norma técnica sismo resistente, de conformidad con lo aprobado en la licencia y sus planos.
• No olvide que, por la elaboración de la escritura, se debe pagar al Notario por sus servicios- derechos notariales-, que conforme a la costumbre mercantil, son pagados en proporción del 50% por el comprador y 50% por el constructor.
• Antes de firmar, lea detenidamente el contenido de la escritura, pregunte por los temas sobre los que no tenga claridad, y solicite las correcciones a que haya a lugar, bajo la premisa que dichas correcciones deben estar de acuerdo con lo pactado al inicio del negocio.
• En la escritura no se pueden incluir cláusulas que vayan en contra del comprador o en detrimento de sus derechos.

2.2. Registro

• Cuando ya todas las partes hayan firmado la escritura (comprador, constructor, fiducia, banco, según sea el caso) está debe ser llevada a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la zona donde se ubique la vivienda que adquirió para que sea inscrita en el Registro y tenga existencia jurídica.
• Recuerde que la escritura pública sin registrar NO le da la calidad de propietario. Sólo será propietario cuando la escritura sea registrada y se emita un certificado de tradición y libertad en el que se individualice la vivienda y ésta aparezca a su nombre.
• Para que pueda registrar la escritura, previamente como comprador debe pagar la totalidad tanto de los derechos de registro, como del impuesto de registro.
• Si no registra la escritura dentro de los 90 días siguientes a su otorgamiento, deberá pagar intereses de mora.

2.2. Entrega

En este momento del proceso el comprador debe:

• Recibir la vivienda nueva según las características y calidades informadas o pactadas con el constructor/vendedor en los documentos de vinculación al proyecto, la promesa de compraventa, la escritura pública de compraventa/transferencia o los documentos accesorios al negocio.
• Obtener el Manual del Propietario y los documentos de garantía y manuales de uso de los electrodomésticos que se instalen en la vivienda nueva.
• Si el inmueble se encuentra sometido a propiedad horizontal, tenga en cuenta que Usted además de disfrutar se su vivienda, puede disfrutar de los demás bienes del conjunto como porterías, halles de acceso, parques infantiles, salones comunales, terrazas comunes, etc., siempre y cuando respete el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de convivencia.

Tenga en cuenta antes de firmar el acta de entrega de la vivienda:

• Revisar los acabados de la vivienda e informar al vendedor si algo se encuentra en mal estado.
• Confirmar que los elementos y diseños ofrecidos al momento de la compra de la vivienda se encuentren completos.
• Verificar que todos los grifos, sanitarios y duchas tengan buena presión y que no presenten escapes de agua.
• Examine las instalaciones eléctricas asegurándose de su funcionamiento.
• Revise el buen estado de los pisos.
• Ubique y verifique el buen estado de los contadores de agua y gas.
• Identifique que los puntos de acceso a la vivienda (puertas y ventanas) estén en buen estado.

3. Garantía

• En caso de que encuentre fallas en los elementos instalados en la vivienda, el constructor /vendedor tiene la obligación de responder por las condiciones de calidad e idoneidad de los mismos: dentro del año siguiente a la entrega si se trata de acabados; o dentro de los 10 años siguientes a la entrega, si se trata de la estabilidad (estructura) de la vivienda.
• Si dentro de los tiempos señalados en el ítem anterior, su vivienda presenta alguna falla, póngalo inmediatamente en conocimiento del constructor, para que éste vaya y revise el procedimiento que debe surtir para la reparación de su inmueble. Usted debe permitirle el ingreso para el efecto.
• Es de resaltar que, de acuerdo con la Ley, el constructor/enajenador tiene la obligación de indemnizar los perjuicios que se causen al comprador, si dentro de los 10 años siguientes a la expedición del Certificado Técnico de Ocupación, la vivienda colapsa o amenaza ruina por fallas en los materiales, el proceso de construcción, el suelo o el diseño.
• En el evento que el constructor no acuda a reparar las fallas, Usted podrá instaurar una queja ante la dependencia de la alcaldía municipal encargada de la vigilancia de la construcción de vivienda o ante la Superintendencia de Industria y Comercio.

Deberes del Comprador de Vivienda Nueva

• Realizar todos los pagos pactados en las fechas y montos definidos.
• Cumplir con los pagos a que haya lugar: cuota de administración que aportará a la sostenibilidad física y financiera del proyecto, servicios públicos, impuestos.
• Tramitar el crédito individual, si lo hay, de forma oportuna.
• Asistir al consejo de administración y los demás espacios de participación que se definan en el reglamento de la copropiedad.
• Cumplir con los compromisos adquiridos en los documentos del proceso de compra de la vivienda (oferta comercial, contrato de encargo de preventas, promesa de compraventa, manual de usuario, etc.).
• Registrar la escritura pública de compra en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, en caso de no hacerlo no será reconocido como propietario de la vivienda.
• Cumplir con las normas sobre reciclaje y disposición de desechos de la copropiedad.
• Dar uso adecuado a la vivienda y a los elementos en ella instalados, dando cumplimiento al Manual del Propietario así como a los demás documentos entregados.
• Asumir el costo de las reparaciones que se generen por mal mantenimiento o uso inadecuado de la vivienda y los elementos instalados.
• Cumplir el reglamento de propiedad horizontal (Sí aplica)

Definiciones

Encargo Fiduciario:

Mecanismo mediante el cual una sociedad fiduciaria administra los recursos asociados al proyecto y los entrega a la constructora en la medida en que cumpla con todas las condiciones pactadas. Las sociedades fiduciarias son vigiladas por la Superintendencia de Colombia. El tipo de encargo fiduciario que aplica para la compra de vivienda se llama: Fiducia Inmobiliaria de preventas: “Es un negocio fiduciario que tiene como objeto confiar a una sociedad fiduciaria la obligación de efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles en un proyecto inmobiliario” mientras se cumplen las condiciones necesarias para ser destinados al desarrollo del mismo.

Propiedad Horizontal:

La propiedad horizontal es una forma especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre las viviendas (bienes privados) y derechos de copropiedad con los demás propietarios, sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacifica en los inmuebles que la componen, así como la función social de la propiedad.

Documentos de interés