Por: Edwin Rodríguez, jefe de canales y operaciones

Las principales ciudades del país han avanzado en la reducción del déficit habitacional y, para consolidar la tendencia, uno de los retos es profundizar sus políticas de vivienda. Sobre el tema hablaron los alcaldes de Medellín, Bogotá y Bucaramanga, la secretaria del Hábitat de Cali y Asocapitales.

El desempeño reciente de la economía colombiana ha estado enmarcado en un escenario poco favorable para la industria y la construcción. A pesar del frenazo en el crecimiento y la contracción de sectores clave en 2023, el sector privado inició el 2024 enfocando todos sus esfuerzos en revertir los indicadores a la baja. En el caso del sector de edificaciones, las tasas de interés se han moderado y el sector cuenta con más de 170 mil unidades en venta, 113 mil de ellas con fecha de entrega entre el 2024 y el 2027.

Según el presidente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), Guillermo Herrera, el entorno macroeconómico es favorable para la reactivación, pero su velocidad e impacto va a depender la articulación entre el sector público y privado. “Tenemos que asumir el reto del crecimiento, lo cual implica aunar esfuerzos para impulsar la construcción”, indicó Herrera, quien además señaló que todos los planes de reactivación y aceleración de la economía se han apoyado en programas de vivienda.

En este escenario, el dirigente gremial considera que el papel de las regiones será determinante para reactivar el sector. “Las principales ciudades han avanzado en la reducción del déficit habitacional y esto genera retos para responder los requerimientos de la población rezagada, que cada vez es más difícil de atender, lo que implica que las grandes aglomeraciones urbanas deben profundizar sus políticas de vivienda”.

Para ello, Herrera plantea tres posibles escenarios: “Conservar las acciones que hasta el momento se vienen desarrollando, con lo cual la reactivación será muy lenta; contar con iniciativas de las administraciones regionales, y tercero, que el Gobierno Nacional impulse la reactivación con un plan contracíclico y ajuste la política de vivienda. Esto, en un trabajo conjunto con las regiones, la nación y el sector privado, aceleraría la economía”.

Un claro ejemplo de las iniciativas que toman algunos gobernantes regionales es la anunciada por el alcalde de Montería, Hugo Kerguelén García, quien a mediados de febrero, en el marco del ‘Foro Construyendo Más: transformando en las regiones 2024’ organizado por Camacol, anunció la inclusión de 2.000 subsidios complementarios para adquisición de vivienda nueva en el Plan de Desarrollo Municipal 2024-2027.

Kerguelén explicó que esta medida se enfocará en aquellas familias que, pese a ser beneficiarias de un subsidio tradicional de vivienda por parte del Gobierno nacional, no alcanzan a completar el cierre financiero y mencionó, adicionalmente, que espera que la cofinanciación a los subsidios permita dinamizar el sector de la construcción, atraer nuevas inversiones inmobiliarias a la ciudad e impulsar su crecimiento ordenado, especialmente en las zonas de expansión ya focalizadas en el Plan de Ordenamiento Territorial de Montería.

En línea con el compromiso que han asumido varias administraciones en el país, el alcalde de Barranquilla, Alejandro Char, también lanzó el programa de subsidio de vivienda distrital Mi Techo Propio, que beneficiará a 10.000 familias durante este cuatrienio.

“A mí se me eriza la piel cada vez que podemos llevar a una familia a su casa, que ellos abran la puerta, puedan soñar con su sala, su comedor, su cocina, y puedan soñar su futuro familiar alrededor de un gran esfuerzo económico”, manifestó el alcalde, durante el acto en el cual anunció el programa que surgió para incentivar la compra de viviendas nuevas de interés social y prioritaria.

Con la iniciativa se facilita el cumplimiento de un cierre financiero mucho más asequible para la ciudadanía, y, de paso, se atiende la necesidad de disminuir el déficit cuantitativo de vivienda en Barranquilla, que es del 5,13 %, según datos del Dane en 2018.

Para complementar el análisis de la dinámica regional y la situación del sector constructor, la revista Urbana consultó algunas de las ciudades con mayor potencial en materia de vivienda (Bogotá, Bucaramanga, Medellín y Cali), así como a otros actores fundamentales en el ámbito territorial, como la Asociación Colombiana de Ciudades Capitales (Asocapitales).

Esto dice Asocapitales

¿Cuáles son los desafíos para los nuevos mandatarios regionales en materia de vivienda y ordenamiento territorial?

Uno de los mayores desafíos es enfrentar la seguridad jurídica de los predios planeados o destinados a la construcción de vivienda y sus usos complementarios, para lo cual los mandatarios cuentan con dos instrumentos fundamentales: la actualización catastral y la actualización de los Planes de Ordenamiento Territorial (POT).

¿Qué recomiendan para que creen sus propios planes de reactivación?

Implementar la Curaduría Cero (Ley 1848 de 2017) para movilizar la dinámica inmobiliaria de mejoramiento integral de vivienda informal y desarrollar ciudades con procesos de renovación urbana que aseguren servicios, vías, espacio público y equipamientos, entre otros. Clave, además, apoyar proyectos inmobiliarios con reparto equitativo de cargas y beneficios entre los sectores público y privado y darles calidad de vida a los habitantes.

En el país se ha tratado de disminuir el déficit habitacional. Sin embargo, las ventas de vivienda social cayeron 44,9 % en el 2023, lo mismo que el inicio de obras.

¿Qué instrumentos deben utilizar los mandatarios para mejorar los indicadores y bajar el déficit?

Principalmente, POT actualizados y seguimiento a los instrumentos de ordenamiento territorial. Esto garantizará la seguridad jurídica para que se dediquen a implementar, más que a resolver y planear. Además, es necesario mantener actualizadas las bases de datos para focalizar los subsidios de vivienda nueva o para un mejoramiento que garantice su eficiencia. Así mismo, hacer un llamado desde los territorios al Gobierno nacional para que motive la actualización del Censo Nacional, pues los datos poblacionales actuales no corresponden a la realidad de las ciudades capitales.

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A continuación, las respuestas de los alcaldes de Bogotá, Bucaramanga y Medellín.

En el marco de la coyuntura económica que atraviesa el país, ¿qué papel va a jugar el sector de la construcción de cara al crecimiento social y económico de su ciudad?

Carlos Fernando Galán (C.F.G), alcalde de Bogotá: la ciudad necesita atender el déficit de vivienda, no sólo la generación de nuevas unidades, sino el mejoramiento de viviendas, de barrios y de servicios públicos. Por eso, con la Secretaría del Hábitat se trabaja en ello.

Nuestro objetivo está en tres frentes: simplificar la compra de vivienda, fortalecer los incentivos para habilitar suelo urbano y mejorar la capacidad de adquisición de las familias. En los primeros meses del 2024 lanzamos el programa de reactivación de compra de vivienda nueva, que se complementa con el programa de Oferta Preferente. Es una apuesta integral que activa el empleo y dinamiza la cadena de valor.

Jaime Andrés Beltrán (J.A.B.), alcalde de Bucaramanga: la construcción promueve directamente trece subsectores claves para el crecimiento social y económico de Bucaramanga. Por eso, con alianzas estratégicas y la materialización de un “Gran Acuerdo de Ciudad”, la comunidad, los empresarios y el sector público, con sentido de pertenencia, pondremos en marcha proyectos de revitalización urbana. Paralelamente, la idea es articular y facilitar iniciativas con la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

Otra apuesta es desarrollar proyectos integrales de hábitat y aprovechar las ventajas comparativas de extensas áreas de nuestra meseta, con iniciativas que articulen viviendas de calidad y confort, y magnificar el concepto de “centralidad urbana” con los equipamientos para generar empleo, comercio y actividad empresarial y evitar largos desplazamientos.

Federico Gutiérrez (F.G), alcalde de Medellín: la construcción será aliada estratégica para fomentar el desarrollo de nuestra ciudad con proyectos que generen empleo directo e impulsen industrias como la manufactura y los servicios. Por eso, trabajaremos con el sector en proyectos que impulsen el desarrollo urbano y la creación de empleo. Con la participación de proveedores locales impulsaremos la economía barrial y el empleo.

Los indicadores de vivienda de interés social (VIS) cayeron en el 2023. ¿Qué acciones inmediatas tienen para revertir las cifras? ¿Cuál es la meta de habilitación de suelo y de producción de VIS y viviendas prioritarias (VIP) que planteará el Plan de Desarrollo? ¿Qué incentivos hay para su producción?

C.F.G: esperamos un descenso de la inflación y una continuidad en la reducción de la tasa de interés que facilite la compra de vivienda. En los primeros cien días de gobierno tenemos el programa de incentivos para que más familias adquieran VIS y para habilitar suelo urbanizable, promovido por entidades facultadas para ser operadores urbanos. Les sumamos la reducción de trámites y el fortalecimiento de la ventanilla única.

Además, en el Plan Distrital de Desarrollo estamos definiendo las metas de vivienda y diseñando los programas para reactivar la compra con incentivos para los constructores y las familias que quieran adquirir VIS.

J.A.B: un estudio del Instituto de Vivienda y Reforma Urbana de Bucaramanga (INVISBU) determinó que el proyecto Operación Urbana Estratégica San Rafael es el que tiene mayor factibilidad de desarrollo para iniciar la revitalización urbana. Contempla la construcción de 5.500 viviendas, 70.000 metros cuadrados de nuevo espacio público, 12.000 metros cuadrados de áreas dotacionales y 80.000 de comercio, con lo que generaríamos cerca de 18.000 nuevos empleos ligados al sector de la construcción.

Adicionalmente, buscaremos aportar al apalancamiento de subsidios complementarios de VIS para incentivar el cierre financiero de las familias, en un trabajo conjunto de los sectores público y privado. Con estas apuestas en el Plan de Desarrollo, actualmente en construcción, aportaríamos con cerca del 25 % de soluciones habitacionales a bajar el déficit cuantitativo en este cuatrienio.

Para habilitar suelo nuestra meta es conseguir y apalancar más de 8.000 viviendas nuevas con subsidios complementarios y la ejecución del proyecto de revitalización urbana San Rafael. Los incentivos, tanto para el desarrollador como para el beneficiario, son de carácter económico-tributario y otros urbanísticos. También radicaremos el proyecto ante el Banco Interamericano de Desarrollo para gestionar tasa compensada a los créditos constructores, la Cooperación Internacional mediante beneficios ambientales y subsidios complementarios para viviendas superiores a 65 metros cuadrados.

F.G: debemos tener acciones inmediatas y las que proponemos en el Plan de Desarrollo Distrital consisten en realizar estructuraciones financieras para determinar lotes atractivos (costo-beneficio) que faciliten la construcción de vivienda social, constituir una mesa de trabajo entre distrito y urbanizadores para facilitar y agilizar trámites, así como comprar suelo con el recurso disponible y ejercer derecho de preferencia de vivienda social para el fortalecimiento del Banco Inmobiliario, entre otros.

A esto le sumamos el uso del instrumento de compra de derechos fiduciarios para que el distrito obtenga recursos y financie la adquisición de suelo o la construcción de viviendas e impulse una estrategia de cobro de obligaciones urbanísticas de VIS para los 24 proyectos activos, llegar a acuerdos de pago y obtener los recursos de inmediato para financiar los proyectos de vivienda social del Plan de Desarrollo.

Otras iniciativas son: impulsar o promover instrumentos TIF (Titularización de Impuestos Futuros) para detonar zonas de interés destinadas a VIS. La meta, tanto de habilitación de suelo como de producción de VIS y VIP del plan, se basará en la viabilidad de desarrollar 63 lotes potenciales que permitan generar, máximo, 6.670 unidades entre el sector público y privado en 316.804 metros cuadrados.

Le sumamos incentivos para la producción de las viviendas, como mantener la recuperación del IVA en los materiales; incentivo en el pago del impuesto de Delineación Urbana, con la aplicación del Estatuto Tributario; exención de pago de impuesto Predial de lotes que se encuentren en construcción de VIS, e incluir el descuento de ICA sobre las ventas para las empresas que generen VIS. Además, el Instituto de Vivienda y Hábitat (ISVIMED) plantea lanzar un subsidio Distrital de vivienda nueva alineado al programa Mi Casa Ya del Gobierno.

¿Cómo planea equilibrar el crecimiento de la ciudad con la preservación de espacios verdes y calidad de vida para los residentes? ¿Con cuáles incentivos promoverán tecnologías y prácticas de construcción sostenible?

C.F.G: queremos fomentar la generación de espacios públicos y barrios sostenibles, continuar con la política de ecourbanismo y fortalecer los incentivos para la construcción. Los ecobarrios implementados desde el 2021 en Engativá, Fontibón, Bosa y Santa Fe son ejemplo de ello. Además, la Secretaría Distrital del Hábitat, en colaboración con la Secretaría Distrital de Ambiente y Planeación, desarrolló la reglamentación de construcción sostenible del distrito, con atención especial al Plan de Acción Climática y a la Política de Ecourbanismo y Construcción Sostenible para la revitalización urbana.

Respecto a incentivos, seguiremos promoviendo tecnologías y prácticas de construcción sostenible, con estímulos a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios.

J.A.B: el modelo urbanístico, técnico y de gestión de la Operación Urbana Estrategia San Rafael establecida en el POT plantea diferentes mecanismos para la construcción sostenible, unos a manera de incentivo económico y tributario y otros con acciones que generen el menor impacto ambiental; por ejemplo, la correcta orientación de las edificaciones para aprovechar vientos, el uso de sistemas constructivos y materiales nobles, la recolección de residuos sólidos y líquidos, su aprovechamiento y adecuada disposición.

F.G: con el POT estará integrada la estructura ecológica de la ciudad, que contempla el fortalecimiento y la construcción de más espacio público de calidad, nuevos parques lineales en quebradas y la generación de ecoparques en el borde de la ciudad con el fin de proteger la expansión para que la ciudad cumpla su modelo de ocupación.

Además, fortaleceremos nuestros siete cerros tutelares, creando un circuito turístico ambiental que genere una contribución y proteja nuestros recursos ambientales para llevar el turismo al siguiente nivel. También hay una oportunidad a través del estatuto tributario de Medellín que contempla incentivos tributarios temporales a proyectos de vivienda sostenibles.

¿Cuáles son las operaciones urbanas y proyectos que detonarán la ciudad como un polo de desarrollo?

C.F.G: para consolidar a Bogotá como un polo de desarrollo, es esencial acelerar la reactivación proyectos integrales de desarrollo urbano. Estas iniciativas abarcan tanto planes parciales ya adoptados, como los que se encuentran en adopción.

La ciudad ha realizado importantes inversiones en proyectos urbanos. Por ejemplo, los cables aéreos en áreas periféricas de San Cristóbal y Ciudad Bolívar (Potosí), la recuperación del centro y la revitalización de las zonas deterioradas, entre otros. Para todas las iniciativas y programas, buscaremos el trabajo articulado con el Gobierno nacional, especialmente con el Ministerio de Vivienda, el Fondo Nacional del Ahorro, Findeter, Enterritorio, las cajas de compensación familiar y el sector privado.

J.A.B: la Operación Urbana Estrategia San Rafael establecida en el POT no solo define el derrotero para este tipo de actuaciones y posibilita la actuación coordinada y sinérgica, sino que contempla el máximo aprovechamiento del suelo, pero con generación de espacio público, que se ejecutará sobre tres pilares: construcción bioclimática, naturaleza urbana y espacios de esparcimiento, todo esto en línea de los objetivos de desarrollo sostenible.

F.G: nuestra prioridad es la infraestructura social, los colegios, andenes, zonas verdes, los parques públicos y otros espacios de ciudad. También el mantenimiento de las vías. Estamos reorientando los procesos para garantizar una movilidad segura y fluida.

Nos centraremos en la recuperación de Parques del Río Norte, la reconstrucción de la Biblioteca España, el Metro de la 80, que sumado al Metroplús-Avenida Guayabal representarán un avance gigantesco para Medellín. Seguiremos trabajando en los corredores verdes, la finalización del Túnel del Toyo, las vías en los barrios, la recuperación de espacios para la actividad física, la conectividad peatonal y proyectos urbanos integrales.

En Cali, incentivos para la producción de vivienda

María del Mar Mozo, secretaria de Vivienda Social y Hábitat de Cali, también le contó a Urbana cuáles son las estrategias en materia de ciudades y construcción. Sobre la habilitación de suelo y la producción de VIS y VIP planteada en el Plan de Desarrollo y los incentivos para la producción de vivienda, la funcionaria dijo que, con el Ministerio de Vivienda, las cajas de compensación y el departamento se gestionará la asignación de subsidios de concurrencia, priorizando la revitalización del centro y las familias que desean una vivienda, pero que por las condiciones actuales de oferta sólo pueden hacerlo en municipios aledaños.

La focalización de los subsidios en la renovación del centro, dándole continuidad a la política pública Mi Hábitat, también está en la agenda de la secretaria, quien destacó: “Nos articularemos con la Secretaría de Desarrollo Económico para desarrollar la política pública de desarrollo económico que plantea programas para implementar practicas sostenibles en el tejido empresarial”. Finalmente, reiteró que una de las apuestas estratégicas es revivir el centro de la ciudad con oferta de vivienda de renovación y mejoramiento del hábitat. “Asimismo, tenemos proyectos como Bulevard de Oriente y Cristo Rey, que contribuirán al sector turismo”.