Guillermo Herrera, presidente de Camacol Nacional, nos cuenta sus perspectivas sobre el sector constructor.

• La adición de $ 1 billón que anunció el Gobierno al programa Mi Casa Ya es una buena noticia para las familias que esperan su vivienda y para los constructores que, además, enfrentan precios de los insumos y tasas de interés hipotecarias al alza, y un impacto en el costo de producción, especialmente de la vivienda de interés social (VIS). Los retos siguen.

Guillermo Herrera asumió la presidencia de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) en un momento crucial para el sector por los ajustes al programa Mi Casa Ya (MCY), que generaron incertidumbre ante la falta de recursos para respaldarlo y las reacciones para salvar las viviendas de más de 52.000 familias. Se sumó, además, un escenario marcado por el impacto en los costos de construcción reportados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (Dane) y otras variables. El presidente de Camacol habló con Urbana de este y otros temas.

Comencemos con Mi Casa Ya (MCY), que, de hecho, motivó un llamado al Gobierno para que destinara recursos, luego de que se confirmara que no había suficiente presupuesto. ¿Cómo ve la situación?

Lo primero que debo decir es que coincidimos con los anuncios de la ministra de Vivienda, Catalina Velasco, que califican a MCY como la columna vertebral de la política de vivienda social. Incluso, el 3 de febrero, un día después de asumir la presidencia de Camacol, nos reunimos y el mensaje fue de consenso para trabajar por los hogares que invirtieron su patrimonio en una vivienda. 

Hemos realizado varias reuniones y mesas de trabajo técnico con el Gobierno y otras organizaciones tras ese objetivo. Necesitamos tenderles la mano a más de 52.000 hogares y para ello alertamos, en marzo pasado, que se requieren 3.3 billones de pesos. Por eso, el hecho de que el presidente de la República anunciara $ 1 billón adicionales a los 1,4 billones previstos inicialmente por el Gobierno Nacional es una gran noticia, especialmente para las familias que, insisto, son las que han invertido sus ahorros y a las que les deben llegar los recursos.

Camacol reveló que las ventas de VIS cayeron 65,6 % en marzo frente al mismo periodo del 2022. ¿Cuál fue el comportamiento en los lapsos de tiempo adicionales que analiza Coordenada Urbana?

Empecemos con el dato de las ventas acumuladas en los últimos doce meses con corte a marzo: por primera vez en más de dos años se ubicaron por debajo de las 200 mil unidades y tuvieron una contracción anual de 25,4 %. Y sí, efectivamente, la comercialización de VIS, que representa el 72 % del mercado de oferta nueva en el país, disminuyó 65,6 % en el tercer mes del año. De hecho, se vendieron 5.806, frente a las más de 16 mil que se reportaban en un marzo típico de años recientes.

El 2022 estuvo relativamente bien, especialmente para la VIS, ¿qué pasó en los primeros meses del 2023?

El fenómeno se agudizó desde octubre pasado, cuando se frenaron los desembolsos de Mi Casa Ya. Por eso, reitero que la adición de $ 1 billón responde, en parte, a nuestro llamado para atender a las necesidades de 52.000 familias que hoy hacen cola a la espera de recursos para cumplir el sueño de tener vivienda propia, pero obviamente esa cantidad aumenta mes a mes y a final de año llegaría a 105 mil.

También surgieron inquietudes por el Sisbén como requisito del programa. Incluso, el Gobierno habla de un régimen de transición, ¿qué opina?

En Camacol seguimos en la tarea de aportar para que el proceso de sisbenización sea ágil. Recordemos que, de acuerdo con las regionales de Camacol, el 48 % de los compradores que iban a recibir su vivienda social este año no tiene Sisbén; de cualquier forma, estamos atentos a la evolución de este tema. Por otra parte, hemos reiterado sobre la necesidad de reconsiderar un régimen de transición efectivo para los cambios propuestos al programa, sin trámites adicionales, de forma simple y eficiente, para honrar la confianza y garantizarles el cierre financiero a los hogares que cumplieron con el pago de su cuota inicial. Además, el Sisbén debería usarse como un criterio de entrada para definir qué familias no tienen derecho a subsidio y de ahí en adelante seguir funcionando con la eficiencia y transparencia que ha caracterizado a Mi Casa Ya.

A la falta de presupuesto para los subsidios hay que sumarle el golpe a la estructura de costos de los proyectos en un entorno de devaluación, altas tasas de interés y otras variables. ¿Cuál es su percepción, sobre todo en lo relacionado con la producción de VIS, cuyos constructores, además, deben cumplir una serie de normas y reglamentos?

Es importante recordar el dato del Índice de Costos de Construcción de Edificaciones (ICOCED) correspondiente a febrero que, según el Dane, aumentó 13,9 % para el segmento residencial; un incremento fuerte, comparado con el mismo mes de 2022, que fue de 8,6 %, y de 2021, de 4,1 %.

Efectivamente, las tasas de interés hipotecarias, los precios de insumos –afectados por la devaluación– y el crédito constructor, entre otros, están impactando el costo de producción de VIS. A esto debemos agregarle una serie de reglamentos que surgieron para velar por la seguridad en las construcciones: la Norma Sismo Resistente y otras sobre instalaciones de redes eléctricas, hidráulicas, de telecomunicaciones y de seguridad contra incendios, que inciden en la cadena de valor de la construcción.

Hoy, Colombia tiene 40 instrumentos normativos asociados a 15 reglamentos y las empresas constructoras trabajan en su cumplimiento, para mejorar los estándares de habitabilidad y calidad de la vivienda. 

A propósito de la VIS, ¿cómo ha evolucionado la variable de los costos?

Recordemos que en los años 90 el 72 % de la VIS se construía en mampostería (ladrillo), un sistema que predominaba y consumía mucho suelo porque se desarrollaban casas de uno o dos pisos. Esto cambió y migramos a los sistemas industrializados basados en concreto, con el fin de lograr más densidades aprovechando el suelo, cuyo valor hoy oscila entre 20 % y 30 % del total del proyecto. Por eso, precisamente, vemos edificios de 12, 14 y más pisos; actualmente, el 78 % del mercado VIS tiene esas características, con una calidad que ha aumentado de manera significativa. 

El urbanismo, las zonas comunes, la altura (en el caso de los edificios), entre otras características de las VIS, han cambiado. Esto genera eficiencias en el uso de materiales y mano de obra, lo que supone cambios en la estructura de costos.

Para sobrellevar el aumento en los precios de los insumos, que, claro, son necesarios en las obras, ¿qué están haciendo los constructores? 

Desde mediados de 2021 observamos crecimientos en la medición de los costos directos de construcción de vivienda que hace el Dane. La producción de vivienda funciona bajo el modelo de preventas y un descalce en los costos de construcción puede significar riesgos para la actividad. Si la planeación financiera del proyecto se hizo con una estimación de 4 % de crecimiento de los costos directos, pero al momento de iniciar construcción el incremento fue de 13 %, es una situación complicada para su desarrollo.

Por eso, debo insistir en la importancia de la eficiencia e impulsar acciones para mejorar la productividad y complementar lo que se gestó en los noventa hasta su consolidación. Algo que la industria ganó a pulso y que hoy se refleja en que 7 de cada 10 viviendas que se venden son VIS.