Conforme lo señala por el Estatuto Tributario, es pertinente realizar algunas aclaraciones sobre las normas tributarias que han regulado la materia.

En primera instancia, con la modificación realizada por Artículo 185 de la Ley 1819 de 2016, respecto a lo establecido por el numeral primero del artículo 468-1 del Estatuto Tributario, derogado posteriormente por el artículo 122 de la Ley 1943 de 2018, la primera venta de unidades de vivienda nueva cuyo valor supere las 26.800 UVT, incluidas las realizadas mediante cesiones de derechos fiduciarios por montos equivalentes, fue gravada con una tarifa diferenciada del cinco por ciento.

Adicionalmente, “a primera venta de unidades de vivienda nueva cuyo valor supere las 26 800 UVT, incluidas las realizadas mediante cesiones de derechos fiduciarios por montos equivalentes. La primera venta de las unidades de vivienda de interés social VIS, urbana y rural, y de vivienda de interés prioritario VIP, urbana y rural, mantendrá e/ tratamiento establecido en el Parágrafo 2 del artículo 850 del Estatuto Tributario.

En este orden de ideas, se concluye que la única venta de inmuebles que fue gravada con IVA correspondía a la primera venta de la unidad de vivienda nueva cuyo valor superara las 26800 UVT, para la cual se estableció una tarifa del cinco por ciento.

Ahora bien, como se indicó anteriormente, la disposición transcrita (Numeral 1º Art. 468-1 E.T.), por medio de la cual se estableció la tarifa del cinco por ciento para a primera venta de unidades de vivienda nueva cuyo valor superara las 26.800 UVT, fue derogada expresamente por el artículo 122 de la Ley 1943 de 2018.

“ARTÍCULO 122. VIGENCIA Y DEROGATORIAS. El artículo 70 de la presente ley regirá a partir del 1 de julio de 2019 y los demás artículos de la presente ley rigen a partir de su promulgación y deroga el artículo 264 de la Ley 223 de 1995, el artículo 9o de la Ley 1753 de 2015, los artículos 38, 39, 40, 40-1, 41, el inciso tercero del artículo 48, el parágrafo 3 del artículo 49, 56-2, 81, 81-1, 115-2, 116, 118, el parágrafo 3 del artículo 127-1, el numeral 7 del artículo 206, 223, el parágrafo 6 del artículo 240, la referencia al numeral 7 del artículo 207-2 del parágrafo 1 del artículo 240, 258-2, 292, 292-1, 293, 293-1, 293-2, 294, 294-1, 295, 295-1, 296, 296-1, 297, 297-1, 298-3, 298-4, 298-5, el literal d) del numeral 5 del artículo 319-4, el literal d) del numeral 4 del artículo 319-6, 338, 339, 340, 341, 410, 411, 430, 446, el parágrafo primero del artículo 468, el numeral 1 del artículo 468-1 (…)”(Subraye y negrilla fuera de texto)

En este orden de ideas, desde la expedición de la Ley 1819 de 2016, hasta la entrada en vigencia de la Ley 1943 de 2018, la primera venta de unidades de vivienda nueva cuyo valor superara las 26.800 UVT, se encontraba  gravada con un IVA del cinco por ciento. Por lo tanto, se concluye que, a partir del 28 de diciembre de 2018, ninguna venta de inmuebles generará IVA.

Finalmente, se debe aclarar que, si bien con la entrada en vigor de la Ley 1943 de 2018, fue derogada lo relacionado al IVA en la primera venta de la unidad de vivienda nueva cuyo valor superara las 26800 UVT, dicha normativa, mediante el artículo 21, adiciono el artículo 512-22 al Estatuto Tributario, por el cual, se creó el Impuesto Nacional al Consumo de Bienes Inmuebles.

Así las cosas, el nuevo artículo 512-22 agregado al Estatuto Tributario establece que a partir del 1 de enero 2019 se deberá cobrar un Impuesto Nacional al Consumo –INC– del 2 % sobre la totalidad del precio de venta de bienes inmuebles, nuevos o usados, que se vendan con un precio superior a 26.800 UVT y que se destinen para cualquier uso, excepto los que estén destinados para actividades agropecuarias, para construir proyectos de vivienda de interés social, o para equipamientos colectivos de interés público social adquiridos por el Estado o por una ESAL del régimen especial.

El responsable del enunciado impuesto es el vendedor o cedente de los bienes inmuebles sujetos al impuesto nacional al consumo. Este, será recaudado en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente. La retención prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien inmueble, y presentar comprobante de pago ante el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva.

El enunciado impuesto, cuya causación es instantánea, no podrá tratarse como impuesto descontable, ni como gasto deducible, pero hará parte del costo del inmueble para el comprador.