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ción total de dos torres multifamiliares recién construidas en- con constructoras, entidades financieras, operadores internaciona-
tre enero y febrero de 2018 y durante el primer trimestre de les, inversionistas, entre otros, y es claro que existe un gran interés
2019, la ocupación promedio ha alcanzado el 97 por ciento en para incursionar en el modelo BTR en las principales ciudades del
estos edificios, lo que los convierte en una alternativa de nego- país. Uno de los puntos en que coinciden los diferentes actores es la
cio muy atractiva para los inversionistas. necesidad de un marco regulatorio para estos desarrollos inmobilia-
Un análisis de Asobancaria reveló que algunos rankings in- rios en donde se definan los roles de cada participante y se brinde
ternacionales como el que elabora el National Multifamily seguridad jurídica para este nuevo modelo de negocio.
Housing Council (NMHC) señala que en 2019 las 50 principales En Colombia, los riesgos de no pago y baja ocupación no son
compañías del sector de alquiler administraron cerca de 3,4 más altos que en otros países de la región, de manera que es una
millones de unidades y son propietarias de 2,1 millones de opción atractiva para los inversionistas institucionales, especial-
ellas, lo que muestra el tamaño de esta actividad y algunas va- mente en ciudades de más de un millón habitantes donde el mer-
riantes del negocio, donde el mismo desarrollador del proyec- cado de alquiler es dinámico. Sin embargo, debe entenderse que,
to se especializa en su administración, en lugar de contratar a diferencia del modelo de construir para vender, el esquema BTR
con un tercero. trae beneficios que se materializan en el largo plazo.
Para los potenciales arrendatarios, habitar una vivienda de un
Iniciativa sectorial proyecto construido exclusivamente para arrendar también tiene
beneficios. Los operadores de multifamily en países como Chile y
En Colombia, el desarrollo del mercado de arriendo institucio- Brasil señalan que sus proyectos se caracterizan por la excelente
nal es incipiente, pero tiene un gran potencial. Teniendo en ubicación, administración profesional, y no hay lugar a disputas
cuenta esta oportunidad de desarrollo inmobiliario, la Cámara propias de la propiedad horizontal, seguridad contractual, y varie-
Colombiana de la Construcción (Camacol) ha unido esfuerzos dad de amenities.
con Deloitte para formular un plan de negocios que permita En este último punto, la comodidad brindada por los servicios
potencializar el mercado de Construir para Arrendar (BTR por ofrecidos en el proyecto es, generalmente, su principal atractivo.
sus siglas en inglés). Los arrendatarios buscan viviendas con acabados de alta calidad,
El primer paso es identificar los intereses, requerimientos, du-
das y preocupaciones de los potenciales stakeholders del mer- pero también se ven atraídos por servicios como cuidado de mas-
cotas y lavandería; lugares de esparcimiento como mini-salas de
cado multifamiliar. A la fecha, Camacol y Deloitte han dialogado
teatro, piscina, gimnasio y barbacoa; y espacio para trabajar o es-
tudiar, tales como salas de negocio o cabinas con aislamiento de
sonido. Los proyectos también suelen tener usos mixtos, de ma- 29 29
nera que en los primeros niveles pueden ubicarse pequeños mer-
cados, lavanderías en seco, cafés, que dan valor agregado a vivir
en el proyecto. El servicio de internet generalmente está incluido
en el canon de arrendamiento, y el acceso a los diferentes ameni-
ties puede ser pagado con el canon o por demanda, según la pre-
ferencia del arrendatario.
El segundo paso para desarrollar el mercado de BTR en el país es
crear un plan de negocios atractivo para los diferentes actores in-
teresados, en el que se deben identificar los nichos de población a
la que va dirigido el programa de vivienda en arriendo; describir
los roles de cada participante, sea en calidad de desarrollador,
operador, inversionista, entre otros; conocer la modelación fi-
nanciera, las características de los proyectos, entre otras espe-
cificaciones. Camacol y Deloitte también han hecho avances
importantes en esta dirección.
Por último, es importante mencionar que el modelo de BTR tam-
bién tiene el potencial de ser una herramienta importante para la
reactivación económica y sectorial. Por su misma naturaleza, los
proyectos de vivienda para arrendar no están sujetos al periodo
de preventa, de manera que el inicio de obra se puede dar una vez
el proyecto este estructurado en su totalidad. Esto permitirá gene-
rar empleo rápidamente y dinamizar toda la cadena de valor del
sector edificaciones.